تسلیم تسهیلات مسکن در مقابل قیمت‌ها

بامدادجنوب_داود علیزاده

بازار مسکن در بوشهر و دیگر شهرهای ایران در رکود کامل به‌سر می‌برد. معاملات خریدوفروش به پایین‌ترین سطح خود رسیده و شمار پرونده‌های رسمی نقل‌وانتقال در بنگاه‌ها کاهش چشمگیری دارد. جنگ ۴۰ روزه نیز زهر خودش را ریخته و اثرش را دارد کم‌کم نشان می‌دهد. بااین‌حال، تورم مصالح و خدمات ساختمانی باعث شده هزینه تمام‌شده تولید مسکن روندی صعودی پیدا کند؛ به‌گونه‌ای که فعالان ساختمانی از رشد هم‌زمان رکود و گرانی در بازار ملک سخن می‌گویند. هزینه تأمین مصالح پایه مانند آهن، سیمان، میلگرد و…، همچنین وضعیت دستمزدی کارگران ساختمانی، نسبت به سال گذشته چند برابر شده است؛ اما حجم ساخت‌وساز کمتر از نیمی از ظرفیت سال‌های پیش‌تر است. در چنین بازاری متقاضیان به‌صورت سنتی سعی می‌کنند از منابع متعدد مالی نقدینگی خود را فراهم کنند. ازجمله دریافت تسهیلات؛ اما دریافت تسهیلات مسکن همچون گذشته دیگر راهگشا نیست.

در بوشهر، به‌عنوان یکی از شهرهای مرکز استان، شرایط وام خرید مسکن مشابه شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر است. بر اساس دستورالعمل بانک مسکن، سقف وام از محل اوراق حق‌تقدم در این شهر برای متقاضی انفرادی ۴۰۰ میلیون تومان و برای زوجین تا ۸۰۰ میلیون تومان است. افزون بر این، متقاضیان می‌توانند از وام جعاله تعمیر مسکن تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان بهره‌مند شوند. به این ترتیب، زوج‌های بوشهری قادر خواهند بود تا یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید و تعمیر ساختمان دریافت کنند. مدت بازپرداخت وام خرید ۱۲ سال و جعاله ۵ سال است؛ اما دریافت این تسهیلات هزینه قابل‌توجهی دارد. هر ۵۰۰ هزار تومان وام نیازمند خرید اوراق تسه است. اکنون قیمت هر برگه تسه حدود ۸۹ هزار تومان معامله می‌شود که نسبت به سال گذشته همین ایام نیز کاهشی حدود ۱۰ هزارتومانی را داشته و نسبت به قیمت سال گذشته نیز بیش از ۴۰ هزار تومان پایین‌تر آمده است. به‌طور مثال در اوراق تسه در اسفندماه ۱۴۰۴ در محدوده ۱۲۰ تا ۱۳۲ هزار تومان معامله می‌شد.

با همه این احوال برای دریافت وام یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومانی زوج‌های بوشهری، باید حدود دو هزار و ۱۶۰ برگه تسه تهیه شود که قیمت آن نزدیک به ۱۹۳ میلیون تومان تمام می‌شود. این رقم فقط مربوط به خرید اوراق است و سایر هزینه‌های جانبی مانند کارشناسی ملک و هزینه‌های محضر و رهن نیز جداگانه محاسبه می‌شود.

برآورد بانک مسکن نشان می‌دهد هزینه کارشناسی بین دو تا چهار میلیون تومان و هزینه‌های محضر برای رهن سند، در حالت انفرادی حدود شش تا ۹ میلیون تومان و برای زوج‌ها بین ۱۲ تا ۱۸ میلیون تومان است. در نتیجه مجموع هزینه‌های اولیه برای دریافت وام، بسته به شرایط ملک و متقاضی، حدود ۲۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. با در نظر گرفتن این هزینه‌ها، خالص مبلغی که گیرنده وام می‌تواند برای خرید ملک هزینه کند، حدود ۸۷۰ میلیون تومان خواهد بود. شاید به‌ظاهر کاهش هزینه دریافت تسهیلات مسکن خبر خوبی برای متقاضیان باشد اما این همه ماجرا نیست و چراکه متقاضیان مسکن با تورم لجام‌گسیخته مسکن روبرو شده‌اند جایی‌که ارزش وام دریافتی با توجه به کاهش ارزش ریال از یک‌سو و افزایش قیمت مسکن از سوی دیگر در نهایت به یک بحران عجیب منجر شده است.

حال بررسی کنیم که با این میزان نقدینگی چند متر مسکن می‌توان در بوشهر خرید؟! برای تهیه این گزارش خبرنگار بامداد جنوب به مشاوران املاک قسمت مرکزی بوشهر منطقه یک و منطقه دوم مراجعه کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در بوشهر تابع موقعیت جغرافیایی، سال ساخت، متراژ و امکانات ساختمان است. در منطقه یک بوشهر نرخ هر مترمربع ملک مسکونی از ۵۵ میلیون تومان آغاز و تا حدود ۱۸۰ میلیون تومان در واحدهای نوساز و دارای امکانات کامل نظیر آسانسور و پارکینگ می‌رسد. قابل‌تصور است که کف این قیمت برای ساختمان‌هایی با حداقل عمر دو دهه و بدون آسانسور در محدوده‌های درجه دو لحاظ می‌شود. به استناد پیشنهاد یکی از مشاوران املاک واحدی ۸۰ متری در خیابان عاشوری حدود ۵ میلیارد برای مشتری آب می‌خورد. اگر متقاضی بخواهد در مناطقی مستعدتر و مناسب‌تر ملک تهیه کند برای واحدی مشابه در خیابان باهنر، مدرس، امام‌ رضا و… باید نقدینگی بین ۷ تا ۹ میلیارد هزینه کند. این نرخ واحدهای مستهلک است.

در این محدوده، ساختمان‌های خام یا در شرف پایان بدون تجهیزات داخلی نیز از متری ۱۲۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. درعین‌حال در محلات جنوبی شهر، مثل بهمنی، سبزآباد، سر‌تل و … نرخ مسکن به‌مراتب پایین‌تر است. در این مناطق قیمت‌ها از متری ۴۰ میلیون تومان شروع‌شده و تا ۱۰۰ میلیون تومان بالا می‌رود که بسته به سال ساخت و امکانات، تغییر می‌کند.

حال اگر وام یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومانی زوج‌های بوشهری را مبنا قرار دهیم، با قیمت میانگین هر مترمربع معادل ۸۰ میلیون تومان، این مبلغ تنها امکان خرید حدود کمتر از ۱۲ مترمربع از یک واحد معمولی را فراهم می‌کند. برای متقاضیان انفرادی، سقف وام ۴۰۰ میلیون تومان نیز فقط پاسخ‌گوی خرید حدود ۵ مترمربع از ملک است. این میزان نشان می‌دهد که تسهیلات فعلی مسکن در بوشهر نیز پوشش بسیار جزئی بر هزینه‌های واقعی خرید دارد و سهم آن در خانه‌دار شدن عملاً ناچیز است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند نسبت وام به قیمت واقعی بازار ملک در سطحی قرار دارد که عملاً نمی‌تواند محرکی برای رونق معاملات باشد. بخش عمده متقاضیان به دلیل قدرت خرید پایین و اقساط سنگین، از دریافت وام منصرف می‌شوند و ترجیح می‌دهند منابع نقدی خود را در بازارها مثل طلا و دلار به بازی بگیرند. در نتیجه، نه‌تنها بازار خریدوفروش واحدهای آماده، بلکه بخش ساخت‌وساز نیز با کاهش تقاضا روبه‌رو شده است.

از طرف دیگر، افزایش بهای مصالح و خدمات ساختمانی سرعت کاهش عرضه را بیشتر کرده است. پیمانکاران به دلیل گرانی نهاده‌های تولیدی نظیر سیمان، آهن، شیرآلات و سیستم سرمایشی، از شروع پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند و بسیاری از واحدهای نیمه‌تمام رها شده‌اند.

البته باید در نظر داشت که یکی از مهم‌ترین مشکلات موجود، نبود تناسب میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. طی سال‌های اخیر تورم عمومی اقتصاد، رشد نقدینگی، افزایش قیمت ارز و کاهش سرمایه‌گذاری مولد باعث شده بازار مسکن به محلی برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شود. در نتیجه قیمت‌ها با سرعتی بسیار بیشتر از رشد دستمزدها افزایش یافته‌اند. این روند موجب شده خانوارهای حقوق‌بگیر و طبقه متوسط هر سال بیشتر از بازار خرید مسکن فاصله بگیرند.

در چنین شرایطی افزایش صرفِ سقف وام نمی‌تواند به‌تنهایی راهگشا باشد. تجربه نشان داده هر زمان که میزان تسهیلات افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر رشد تقاضا و انتظارات تورمی افزایش یافته است؛ بنابراین اگر سیاست‌های پولی و مالی کشور اصلاح نشود، هرگونه تزریق نقدینگی به بازار مسکن می‌تواند خود به عامل جدیدی برای تورم تبدیل شود.

بخش مسکن در ایران سال‌هاست که از نبود برنامه‌ریزی بلندمدت رنج می‌برد. سیاست‌های مقطعی و کوتاه‌مدت جایگزین برنامه‌های جامع شده‌اند و هر دولت تلاش کرده با ارائه طرحی جدید بخشی از بحران را مدیریت کند. از مسکن مهر گرفته تا نهضت ملی مسکن، همه این طرح‌ها در عمل با چالش‌هایی جدی در تأمین منابع مالی، زیرساخت، زمین و اجرای پروژه مواجه بوده‌اند. در نتیجه نه‌تنها مشکل کمبود مسکن برطرف نشده، بلکه انتظارات تورمی نیز تشدید شده است. این را نیز باید یادآور شد که در بیست و چهارمین جلسه شورای‌عالی مسکن، افزایش سقف تسهیلات پروژه‌های حمایتی مسکن (مسکن ملی) از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان به تصویب رسید که با توجه به افزایش قیمت تمام شده مسکن آنجا نیز بعید به نظر می‌رسد تسهیلات بتواند بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده را پوشش دهد.

همچنین دولت تسهیلات قرض‌الحسنه مسکن محرومین را هم در صف عرضه گذاشته است که با سقف کلی ۲۰ هزار میلیارد تومان و سقف فردی ۴۰۰ میلیون تومان، ویژه دهک‌های اول تا سوم درآمدی و افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد، بهزیستی، خانواده شهدا، جانبازان و رزمندگان معسر است.

در دهه‌های گذشته، وام‌های بانکی در بسیاری از کشورها توانسته‌اند موتور محرک رونق مسکن باشند، زیرا نسبت تسهیلات به قیمت ملک قابل‌قبول بوده است. در برخی کشورها بانک‌ها تا ۷۰ یا حتی ۸۰ درصد ارزش ملک را تأمین مالی می‌کنند و بازپرداخت نیز متناسب با درآمد خانوارها تنظیم می‌شود؛ اما در ایران نه‌تنها سهم وام از قیمت مسکن ناچیز است، بلکه نرخ سود بالا و اقساط سنگین نیز باعث شده بسیاری از خانوارها توان بازپرداخت همین تسهیلات محدود را هم نداشته باشند.