قیمت‌ها صعودی و معاملات نزولی

بامدادجنوب_داود علیزاده

بازار مسکن در بوشهر و دیگر شهرهای ایران در رکود کامل به‌سر می‌برد. معاملات خریدوفروش به پایین‌ترین سطح خود رسیده و شمار پرونده‌های رسمی نقل‌وانتقال در بنگاه‌ها کاهش چشمگیری دارد. بااین‌حال، تورم مصالح و خدمات ساختمانی باعث شده هزینه تمام‌شده تولید مسکن روندی صعودی پیدا کند؛ به‌گونه‌ای که فعالان ساختمانی از رشد هم‌زمان رکود و گرانی در بازار ملک سخن می‌گویند. هزینه تأمین مصالح پایه مانند آهن، سیمان، میلگرد و…، همچنین وضعیت دستمزدی کارگران ساختمانی، نسبت به سال گذشته چند برابر شده است؛ اما حجم ساخت‌وساز کمتر از نیمی از ظرفیت سال‌های پیش‌تر است. در چنین بازاری متقاضیان به‌صورت سنتی سعی می‌کنند از منابع متعدد مالی نقدینگی خود را فراهم کنند. ازجمله دریافت تسهیلات؛ اما دریافت تسهیلات مسکن همچون گذشته دیگر راهگشا نیست.

در بوشهر، به‌عنوان یکی از شهرهای مرکز استان، شرایط وام خرید مسکن مشابه شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر است. بر اساس دستورالعمل بانک مسکن، سقف وام از محل اوراق حق‌تقدم در این شهر برای متقاضی انفرادی ۴۰۰ میلیون تومان و برای زوجین تا ۸۰۰ میلیون تومان است. افزون بر این، متقاضیان می‌توانند از وام جعاله تعمیر مسکن تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان بهره‌مند شوند. به این ترتیب، زوج‌های بوشهری قادر خواهند بود تا یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید و تعمیر ساختمان دریافت کنند. مدت بازپرداخت وام خرید ۱۲ سال و جعاله ۵ سال است؛ اما دریافت این تسهیلات هزینه قابل‌توجهی دارد. هر ۵۰۰ هزار تومان وام نیازمند خرید اوراق تسه است. اکنون قیمت هر برگه تسه حدود ۱۲۵ هزار تومان معامله می‌شود. اردیبهشت امسال قیمت هر برگ تسه در دامنه ۱۰۲ تا ۱۰۸ هزار تومان قرار داشت که در حال حاضر با رشد حدوداً ۱۵ درصد به مبلغ یادشده رسیده است.

بنابراین، برای دریافت وام یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومانی زوج‌های بوشهری، باید حدود دو هزار و ۱۶۰ برگه تسه تهیه شود که قیمت آن نزدیک به ۲۷۰ میلیون تومان تمام می‌شود. این رقم فقط مربوط به خرید اوراق است و سایر هزینه‌های جانبی مانند کارشناسی ملک و هزینه‌های محضر و رهن نیز جداگانه محاسبه می‌شود.

برآورد بانک مسکن نشان می‌دهد هزینه کارشناسی بین دو تا چهار میلیون تومان و هزینه‌های محضر برای رهن سند، در حالت انفرادی حدود شش تا ۹ میلیون تومان و برای زوج‌ها بین ۱۲ تا ۱۸ میلیون تومان است. در نتیجه مجموع هزینه‌های اولیه برای دریافت وام، بسته به شرایط ملک و متقاضی، حدود ۳۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. با در نظر گرفتن این هزینه‌ها، خالص مبلغی که گیرنده وام می‌تواند برای خرید ملک هزینه کند، حدود ۷۸۰ میلیون تومان خواهد بود.

حال بررسی کنیم که با این میزان نقدینگی چند متر مسکن می‌توان در بوشهر خرید؟! برای تهیه این گزارش خبرنگار بامداد جنوب به مشاوران املاک قسمت مرکزی بوشهر منطقه یک و منطقه دوم مراجعه کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در بوشهر تابع موقعیت جغرافیایی، سال ساخت، متراژ و امکانات ساختمان است. در منطقه یک بوشهر نرخ هر مترمربع ملک مسکونی از ۴۰ میلیون تومان آغاز و تا حدود ۸۰ میلیون تومان در واحدهای نوساز و دارای امکانات کامل نظیر آسانسور و پارکینگ می‌رسد. قابل تصور است که کف این قیمت برای ساختمان‌هایی با حداقل عمر دو دهه و بدون آسانسور در محدوده‌های درجه دو لحاظ می‌شود. به استناد پیشنهاد یکی از مشاوران املاک واحدی ۸۰ متری در خیابان عاشوری حدود ۴ میلیارد برای مشتری آب می‌خورد. اگر متقاضی بخواهد در مناطقی مستعدتر و مناسب‌تر ملک تهیه کند برای واحدی مشابه در خیابان باهنر، مدرس، امام‌ رضا و… باید نقدینگی بین ۵/۵ تا ۶ میلیارد هزینه کند. این نرخ واحدهای مستهلک است.

در این محدوده، ساختمان‌های خام یا در شرف پایان بدون تجهیزات داخلی نیز از متری ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. در عین حال در محلات جنوبی شهر، مثل بهمنی، سبزآباد، سر‌تل و … نرخ مسکن به‌مراتب پایین‌تر است. در این مناطق قیمت‌ها از متری ۲۵ میلیون تومان شروع‌شده و تا ۵۰ میلیون تومان بالا می‌رود که بسته به سال ساخت و امکانات، تغییر می‌کند.

با لحاظ فاصله میان مناطق مرکزی و جنوبی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر بوشهر را چنین می‌توان در نظر گرفت. برای مناطق مرکزی بوشهر میانگین ۶۰ میلیونی و برای محلات جنوبی نیز ۳۷ تا ۴۰ میلیون تومان محاسبه کرد و برای کل شهر نیز در حال حاضر حدود ۵۵ میلیون تومان برآورد کرد. این رقم در ساختمان‌های کمتر از پنج سال ساخت و دارای امکانات متعارف، بازه واقعی بازار را تشکیل می‌دهد.

حال اگر وام یک میلیارد و ۸۰ میلیون تومانی زوج‌های بوشهری را مبنا قرار دهیم، با قیمت میانگین هر مترمربع معادل ۵۵ میلیون تومان، این مبلغ تنها امکان خرید حدود ۱۹ تا ۲۰ مترمربع از یک واحد معمولی را فراهم می‌کند. برای متقاضیان انفرادی، سقف وام ۴۰۰ میلیون تومان نیز فقط پاسخ‌گوی خرید حدود ۷ مترمربع از ملک است. این میزان نشان می‌دهد که تسهیلات فعلی مسکن در بوشهر نیز پوشش بسیار جزیی بر هزینه‌های واقعی خرید دارد و سهم آن در خانه‌دار شدن عملاً ناچیز است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند نسبت وام به قیمت واقعی بازار ملک در سطحی قرار دارد که عملاً نمی‌تواند محرکی برای رونق معاملات باشد. بخش عمده متقاضیان به دلیل قدرت خرید پایین و اقساط سنگین، از دریافت وام منصرف می‌شوند و ترجیح می‌دهند منابع نقدی خود را در بازارها مثل طلا و دلار به بازی بگیرند. در نتیجه، نه‌تنها بازار خریدوفروش واحدهای آماده، بلکه بخش ساخت‌وساز نیز با کاهش تقاضا روبه‌رو شده است.

از طرف دیگر، افزایش بهای مصالح و خدمات ساختمانی سرعت کاهش عرضه را بیشتر کرده است. پیمانکاران به دلیل گرانی نهاده‌های تولیدی نظیر سیمان، آهن، شیرآلات و سیستم سرمایشی، از شروع پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند و بسیاری از واحدهای نیمه‌تمام رها شده‌اند.