سقف افزایش اجاره در بوشهر اعلام شد

بامدادجنوب_داود علیزاده

با نزدیک شدن به فصل نقل‌وانتقالات تابستانی، بازار اجاره مسکن بار دیگر به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل شده است. هر سال همزمان با آغاز این فصل، دولت و نهادهای استانی سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را اعلام می‌کنند تا شاید از فشار بر مستأجران کاسته شود؛ با این حال تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که بازار اجاره به این نرخ‌های دستوری واکنش نشان نمی‌دهد و در عمل بسیاری از قراردادها بر اساس توافقات شکل‌گرفته در دفاتر مشاوران املاک و شرایط واقعی بازار بسته می‌شود.

در تازه‌ترین تصمیم، مدیرکل راه و شهرسازی استان بوشهر اعلام کرده است که برای حمایت از مستأجران و ایجاد تعادل در بازار مسکن، سقف افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت این استان برای سال ۱۴۰۵ حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.

اصغر کشوریان در حاشیه سومین جلسه شورای تأمین مسکن استان گفت این شهرها مشمول قانون تعیین سقف افزایش اجاره‌بها هستند و این تصمیم در چارچوب اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و بر اساس ابلاغ وزیر راه و شهرسازی اتخاذ شده است.

به گفته او، اداره کل راه و شهرسازی استان به عنوان دبیرخانه شورای تأمین مسکن مأمور تهیه گزارشی جامع از وضعیت تورم رهن و اجاره در استان شده و برآوردهای اولیه نشان می‌دهد تعیین سقف ۲۵ درصدی می‌تواند تا حدی از افزایش بی‌رویه اجاره‌ها جلوگیری کند.

این پیشنهاد پس از بررسی‌های فنی در کارگروه تخصصی و شورای مسکن استان به جمع‌بندی رسیده و در اجرای آن تلاش شده حقوق موجران و مستأجران به صورت همزمان مورد توجه قرار گیرد.

با این حال تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد فاصله قابل توجهی میان سقف‌های اعلامی و واقعیت بازار وجود دارد. سیاست تعیین سقف اجاره‌بها از سال ۱۳۹۹ آغاز شد؛ در آن زمان و در پی شیوع کرونا، برای شهرهای غیر از تهران سقف افزایش اجاره حدود ۱۵ درصد تعیین شد. این سقف در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به حدود ۲۰ درصد رسید و در سال ۱۴۰۳ نیز با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، سقف افزایش برای بوشهر در حدود ۲۳ تا ۲۵ درصد اعلام شد. با وجود این، بررسی داده‌های تورمی نشان می‌دهد رشد واقعی اجاره‌بها در بسیاری از سال‌ها به مراتب بالاتر از این ارقام بوده است.

بر اساس گزارش‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن در استان بوشهر در زمستان ۱۴۰۰ حدود ۲۶.۴ درصد ثبت شد؛ رقمی که از سقف قانونی آن سال بالاتر بود. در سال ۱۴۰۱ نیز با افزایش تورم عمومی کشور، نرخ رشد اجاره در این استان در محدوده ۳۰ تا ۳۳ درصد برآورد شد. این روند در سال ۱۴۰۲ ادامه یافت و تورم اجاره در بوشهر به حدود ۳۸ تا ۴۰ درصد رسید. در سال ۱۴۰۳ نیز برآوردها از تداوم همین سطح تورمی حکایت داشت و نرخ افزایش اجاره در حوالی ۴۰ درصد قرار گرفت. به بیان دیگر، در بیشتر سال‌های اخیر رشد واقعی اجاره‌بها حدود یک‌ونیم تا دو برابر سقف‌هایی بوده که به صورت رسمی اعلام شده است.

البته براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در اردیبهشت امسال به ۳۰.۹ درصد رسیده که پایین‌ترین سطح در چهار سال اخیر محسوب می‌شود، در حالی که این شاخص در اردیبهشت ۱۴۰۴ حدود ۳۶.۹ درصد گزارش شده بود. هرچند این آمار از کاهش نسبی شتاب تورم اجاره حکایت دارد، اما همچنان فاصله قابل توجهی میان نرخ‌های رسمی و تجربه واقعی مستأجران در بازار دیده می‌شود.

در چنین شرایطی، بسیاری از خانوارها با افزایش هزینه‌های اجاره‌نشینی روبه‌رو هستند. رشد پیوسته اجاره‌بها و کاهش توان مالی خانوارها باعث شده برخی مستأجران برای تمدید قرارداد ناچار به جابه‌جایی به محله‌های ارزان‌تر یا حتی حاشیه شهرها شوند. این وضعیت در حالی رخ می‌دهد که نبود داده‌های شفاف از وضعیت معاملات مسکن نیز بر ابهام بازار افزوده است.

بانک مرکزی تا مردادماه ۱۴۰۳ به طور ماهانه آمار معاملات و میانگین قیمت مسکن را در گزارش‌های «تحولات بازار مسکن» منتشر می‌کرد، اما پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه‌اندازی سامانه‌های «کاتب» و «خودنویس»، انتشار این آمار عملاً متوقف شد! از آن زمان به بعد، گزارش‌های مرکز آمار ایران در قالب شاخص قیمت مصرف‌کننده تنها منبع رسمی برای اطلاع از وضعیت تورم مسکن و اجاره‌بها به شمار می‌رود.

البته مشکل اصلی بازار اجاره نه صرفاً نبود آمار، بلکه ضعف در اجرای سقف‌های تعیین‌شده است. در واقع بسیاری از قراردادهای اجاره در بستر توافق میان موجر و مستأجر و با واسطه دفاتر مشاوران املاک منعقد می‌شود و همین مسئله باعث می‌شود نرخ‌های دستوری تأثیری در بازار نداشته باشد.

شاید راه مؤثر برای نزدیک کردن واقعیت بازار به سیاست‌های اعلامی، استفاده از ابزارهای سامانه‌ای و ثبت خودکار قراردادهاست؛ مثلا سامانه «خودنویس» می‌تواند نقش مهمی ایفا کند؛ به‌ویژه اگر امکان تمدید خودکار قراردادها با سقف‌های قانونی در این سامانه فراهم شود. در چنین حالتی، تمدید قراردادها بدون نیاز به مراجعه به بنگاه‌های املاک و با رعایت سقف‌های تعیین‌شده انجام می‌شود و احتمال دور زدن مقررات کاهشی می‌شود.

با همه این احوال تا زمانی که سازوکار اجرایی مؤثر برای ثبت و تمدید قراردادها وجود نداشته باشد، بازار اجاره مسیر خود را طی خواهد کرد و نرخ‌های واقعی همچنان در فضای توافقات غیررسمی تعیین می‌شود.