افزایش ۲ برابری قیمت مسکن در راه است؟

بامداد جنوب: هم‌زمان با رشد قابل‌توجه نرخ ارز از اواسط آذرماه، تحرکات تازه‌ای در فضای روانی بازار مسکن شکل گرفت. در هفته‌های اخیر برخی فعالان فروش ملک در فضای مجازی با انتشار آگهی‌هایی مدعی شده‌اند که درحالی‌که قیمت دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده، مسکن همچنان بر مبنای دلار ۸۰ هزار تومانی معامله می‌شود و از این منظر «فرصت خرید» ایجادشده است. این گروه با تأکید بر احتمال شکل‌گیری موج جدید قیمتی، خریداران را به ورود فوری به بازار ترغیب می‌کنند.

بااین‌حال، بررسی‌های میدانی و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد واقعیت‌های بازار مسکن با این فضاسازی‌ها فاصله معناداری دارد. به گفته تحلیلگران، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به‌سر می‌برد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود؛ به‌گونه‌ای که اکنون سومین سال رکود این بازار در حال سپری شدن است. در چنین شرایطی، نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی نه‌تنها انگیزه ورود سرمایه‌های جدید را کاهش داده، بلکه موجب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است.

کارشناسان معتقدند در دوره‌های بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاران تمایل دارند منابع خود را به بازار‌های نقدشونده‌تر منتقل کنند تا در صورت بروز شوک‌های جدید، امکان تصمیم‌گیری سریع‌تری داشته باشند. از این‌رو، برخلاف برخی ادعا‌ها درباره آغاز موج صعودی، شواهد موجود حکایت از احتیاط گسترده در سمت تقاضای سرمایه‌ای دارد.

طبق آمار میدانی فعالان بازار، در ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحد‌های کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان می‌دهد تقاضای مصرفی، آن‌هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل می‌دهد و خبری از تحرک جدی در واحد‌های بزرگ‌متراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، رشد هزینه‌های زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحد‌های کوچک‌تر محدود کرده است.

به گفته فعالان صنعت ساختمان، رشد بهای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های تأمین مالی، فشار قابل‌توجهی بر سازندگان وارد کرده است. در صورتی که این روند ادامه یابد و هم‌زمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایه‌گذاری و حتی توقف برخی پروژه‌های جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند در میان‌مدت بر عرضه مسکن اثرگذار باشد.

در مقابل، برخی کارشناسان با اشاره به الگوی رفتاری سنوات گذشته معتقدند بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج می‌شود و افزایش معاملات را تجربه می‌کند. بااین‌حال، شواهد زمستان امسال نشان می‌دهد بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامی‌های اخیر، محدودیت‌های اینترنتی و سایه نااطمینانی‌های سیاسی در وضعیت رکودی باقی‌مانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است.

بر این اساس، اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمت‌ها را دارد، اما تداوم رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانی‌های اقتصادی، مانع از شکل‌گیری جهش فوری در بازار مسکن شده است. به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیر‌های کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته باشد؛ متغیر‌هایی که تعیین‌کننده مسیر بازار در سال پیش‌رو خواهند بود.

در این راستا، منصور غیبی کارشناس بازار مسکن درباره برخی آگهی‌های منتشرشده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» گفت: مدتی است در فضای مجازی آگهی‌هایی منتشر می‌شود که مدعی‌اند با دلار ۱۶۰ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و اکنون بهترین زمان خرید ملک است، حتی نمونه‌هایی مانند فروش ویلای یک میلیارد تومانی در ورامین نیز با همین ادبیات تبلیغ می‌شود.

وی افزود: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی‌توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش می‌کنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرف‌کننده را دچار خطای تصمیم‌گیری می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه گفته شود، چون قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. نمی‌توان گفت آپارتمان ۲۰۰ میلیونی باید ناگهان ۴۰۰ میلیون تومان شود. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریب‌الوقوع قیمت‌ها، فضای سوداگری ایجاد می‌کند و مصرف‌کننده را سردرگم می‌سازد.

غیبی ادامه داد: بازار مسکن از بازار‌های موازی مانند ارز و طلا بی‌تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان می‌دهد؛ بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمی‌دهد.

وی گفت: همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرف‌کننده، بازار سرمایه‌گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی‌توان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت سنجید.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانه‌ای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.

غیبی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته گفت: هیچ آمار رسمی و تأییدشده‌ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشد‌های بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دوره‌های رکود که بازار پیش‌خور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبت‌شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشد‌های قبلی عدد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود.

وی افزود: طرح ادعا‌هایی مانند ریزش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، فاقد پشتوانه تحلیلی است. وقتی تورم سالانه بخش مسکن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برآورد می‌شود، چگونه می‌توان از کاهش ۶۰ درصدی سخن گفت؟ این نوع اظهارات بیشتر موجب نگرانی و بلاتکلیفی خریداران می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و به‌طور هم‌زمان نمی‌توانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث می‌شود فایل‌های مؤثر برای خرید کاهش یابد و به‌تبع آن قیمت‌ها افزایش پیدا کند.

غیبی گفت: در ماه‌های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحد‌های مسکونی افزایش می‌یابد؛ یعنی خانوار‌ها در تلاش‌اند واحد‌های کوچک‌تر خود را به واحد‌های بزرگ‌تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای مؤثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت‌ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: باوجود تبلیغات و تحلیل‌های غیرواقعی درباره کاهش یا افزایش شدید قیمت‌ها، توصیه ما به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تأخیر نیندازند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد فایل‌های مؤثر محدود هستند و تقاضای واقعی موجب ثبات و حتی افزایش نسبی قیمت‌ها شده است.