جنگ‌ هم از قیمت خانه در بوشهر کم نکرد

بامداد جنوب – داود علیزاده

در پی تحولات اخیر بازار مسکن تهران پس از جنگ دوازده ‌روزه رژیم صهیونیستی علیه ایران و انعکاس خبر کاهش نسبی قیمت‌ها در پایتخت، نگاه‌ها به سمت سایر استان‌ها، به‌ویژه بوشهر معطوف شده است و این پرسش مطرح‌شده است که آیا جنگ دوازده روزه بر بازار مسکن در بوشهر تأثیری گذاشته است؟ در نگاه عمومی گاهی این باور وجود دارد که وقوع جنگ، به دلیل افزایش ناامنی و خروج بخشی از سرمایه یا حتی مهاجرت افراد، می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود. البته این موضوع بستگی زیادی به نوع جنگ، گستردگی جغرافیایی آن، شرایط اقتصاد کلان و میزان تخریب یا تهدید در منطقه مورد نظر دارد.

در برخی موارد (مثلاً شهرهایی که مستقیماً درگیر جنگ یا نزدیک جبهه‌ها هستند)، تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن ممکن است کاهش پیدا کند و دارندگان املاک برای جذب مشتری، ناچار به کاهش نسبی قیمت شوند. بااین‌حال، معمولاً «اثر واقعی و پایدار کاهش قیمت» فقط زمانی روی می‌دهد که بحران و ناامنی برای مدت طولانی باقی بماند.

بررسی‌های میدانی خبرنگار بامداد جنوب در بوشهر و گفت‌وگو با مشاوران املاک نشان می‌دهد بازار مسکن این استان نیز، مشابه سایر نقاط کشور، روزهای کم‌رمقی را تجربه می‌کند، اما جنگ ۱۲ روزه آن‌گونه که در تهران اثرگذار بوده در شهرستان‌ها نتوانسته اثر کاهشی بر قیمت مسکن و اجاره‌بها بگذارد.

به عقیده برخی کارشناسان املاک معاملات در بوشهر به پایین‌ترین سطوح خود در سال‌های اخیر رسیده، اما نمودار قیمت‌ها همچنان روند صعودی دارد و این موضوع خریداران و فروشندگان را با چالش‌های جدی مواجه کرده است.

در همین زمینه یکی از مشاوران املاک در بوشهر به ما گفت: «رکود در بازار مسکن بوشهر باعث شده در سال‌های اخیر، شکل جدیدی از به صورت تهاتری صورت بگیرد.»

به گفته وی بدین ترتیب که مالکان برای رهایی از بن‌بست نقدینگی و کاهش قدرت خرید متقاضیان، اقدام به معاوضه ملک خود با ملک دیگر اقدام می‌کنند. به‌عنوان نمونه، فردی که قصد تبدیل آپارتمان به خانه ویلایی دارد، با توافق طرف مقابل، املاک خود را با یکدیگر تهاتر می‌کنند تا نیاز به پرداخت نقدی به کمترین حد برسد.

این روند نه تنها نشانه‌ای از دشواری نقد شوندگی املاک است، بلکه منعکس‌کننده رکود عمیق حاکم بر بازار است؛ به‌گونه‌ای که فروشندگان ناچارند گاهی ماه‌ها و حتی سال‌ها برای جذب مشتری صبر کنند. کارشناسان بر این باورند که به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی، کاهش نقدینگی و ریسک‌های فزاینده، حتی دارندگان سرمایۀ آزاد نیز برای ورود به بازار مسکن مردد هستند.

هرچند نقد شوندگی در بازار مسکن در همه جای دنیا با چالش‌های اساسی روبرو است بااین‌وجود کاهش قدرت خرید در ایران طی سال‌های اخیر هم‌زمان با کاهش تولید مسکن و افزایش هزینه‌های تولیدات ساختمانی باعث شده تا معادله معاملات مسکن در ایران پیچیده‌تر از هر زمان دیگر باشد.

در چنین شرایطی، بازار مسکن بوشهر همچنان در حلقه رکود و افزایش قیمت اسیر مانده و خروج از این وضعیت به نظر نیازمند تحرک جدی در سیاست‌های اقتصادی و اتخاذ راهکارهای حمایتی مؤثر است.

بررسی میدانی نشان می‌دهد که وضعیت اجاره‌بها در بوشهر نیز همانند دیگر نقاط کشور سیر صعودی خود را سپری کرده است و در حال حاضر بر اساس اطلاعات موجود، برای رهن کامل یک آپارتمان ۱۰۰ متری با سن بنای ۹ سال در بوشهر، حداقل مبلغ ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه لازم است. اجاره‌بهای واحدهای ۶۰ متری در مناطق مرکزی شهر نیز بین ۱۰ تا ۱۴ میلیون تومان در ماه متغیر است، درحالی‌که واحدهای بزرگ‌تر و نوساز در مناطق خاص ممکن است تا ۳۰ میلیون تومان در ماه برسند.

درحالی‌که متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از ۱۵ درصد بوده، افزایش متوالی قیمت‌ها در بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ و فشار ناشی از تورم عمومی، باعث شد تا مستأجران در سال‌های اخیر با افزایش قابل‌توجهی در نرخ اجاره‌بها مواجه شوند. این جهش تورمی در بازار اجاره موجب شد بسیاری از مستأجران، به‌ویژه ساکنان کلان‌شهرها، با مشکلات اقتصادی گسترده‌ای روبه‌رو شوند. بسیاری از خانوارها، به دلیل افزایش فشار مالی، ناچار شدند به مناطق حاشیه‌ای شهرها مهاجرت کنند. در این شرایط، نگرانی‌ها درباره روند تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ افزایش‌یافته است.

تورم اجاره در سال گذشته در حالی به ۴۰٫۳ درصد رسید که تورم عمومی در همان سال ۳۲٫۵ درصد اعلام شد. اوج تورم عمومی کشور در سال ۱۴۰۱ با نرخ ۴۶ درصد ثبت‌شده است و پس از آن، روند نزولی به خود گرفت. بااین‌حال، تورم اجاره همچنان در مسیر صعودی باقی ماند و از تورم عمومی پیشی گرفت.

یکی از عوامل اصلی افزایش تورم اجاره در این ایام، کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای بود اما در این شرایط تقاضا برای اجاره همچنان بالا باقی‌مانده است. در عین حال، با کاهش میزان تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، شتاب تورم مسکن نیز نسبت به سال‌های قبل کاهش یافته است؛ اگرچه این کاهش تورم مسکن در نگاه اول می‌تواند خبر خوبی برای مستأجران باشد، اما کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای ممکن است تأثیر افزایشی بر بازار اجاره‌بها برجای بگذارد.

در سال ۱۴۰۳، دولت سقف دستوری ۲۵ درصدی برای افزایش نرخ اجاره تعیین کرد؛ اما بررسی داده‌های رسمی نشان داد که این سیاست تأثیر محسوسی بر کنترل رشد اجاره‌بها نداشته است. برخی کارشناسان هشدار داده‌اند که این سقف‌گذاری ممکن است باعث کاهش عرضه مسکن استیجاری شود، زیرا موجران، با مشاهده محدودیت‌های اعمال‌شده، تمایل کمتری برای ورود واحدهای خود به بازار اجاره خواهند داشت.

از سوی دیگر، عدم ضمانت اجرایی این سقف دستوری، موجب شده که بسیاری از موجران بدون نگرانی از پیامدهای قانونی، همچنان قیمت‌های بالاتری را تعیین کنند. در این میانه خبرهایی از معافیت بوشهر از سقف اجاره‌بها نیز شنیده‌شده است. بااین‌حال، برخی تحلیلگران بر این باورند که کاهش تورم عمومی و کنترل نسبی قیمت مسکن می‌تواند سیگنالی مثبت برای بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ باشد.

عوامل جهت‌دهنده به بازار اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ را می‌توان در چهار شاخه اصلی بررسی کرد: اول آنکه افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای: در صورتی که سرمایه‌گذاران بازار مسکن، خرید واحدهای مسکونی را از سر بگیرند، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌تواند اثر کاهشی بر قیمت‌ها داشته باشد. ضمن آنکه کاهش تورم عمومی در دو سال گذشته باعث شده است تا فشار کلی بر بازار اجاره کاهش یابد. بااین‌حال، در صورتی که تورم عمومی در سال ۱۴۰۴ مجدداً افزایش یابد، این موضوع می‌تواند بر نرخ اجاره تأثیرگذار باشد؛ البته باید در نظر داشت که تأثیر تورم مسکن بر بازار اجاره با تأخیر زمانی همراه است. اگر تورم مسکن همچنان در مسیر نزولی قرار بگیرد، انتظار می‌رود که در سال جاری، روند رشد اجاره‌بها نیز کندتر شود.

همچنین قدرت خرید مردم نیز در آینده بازار اجاره بی‌تأثیر نیست. در صورتی که توان مالی مستأجران افزایش یابد و امکان خرید خانه برای آن‌ها فراهم شود، شاهد کاهش تقاضا برای اجاره خواهیم بود؛ اما تحقق این موضوع، با توجه به شرایط اقتصادی کشور، چندان محتمل به نظر نمی‌رسد.